Comment déterminer le bon prix de vente d’un appartement ou d’une maison en Suisse ?

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Comment définir et connaître la valeur d’un bien immobilier en Suisse ?

Dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse, trouver rapidement un acheteur pour un appartement ou une maison ne s’improvise pas. Il est impératif d’estimer le bien immobilier à vendre au prix le plus juste du marché.
En effet, l’estimation d’un bien immobilier ne se prend pas à la légère et se doit d’être précise et réalisée par un professionnel de l’immobilier reconnu en Suisse.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour fixer le bon prix de vente pour un bien immobilier situé en Suisse.

Ce qu’il faut de savoir avant toute chose

Avant de se lancer dans l’estimation de son appartement ou de sa maison en Suisse, il est important de rappeler qu’il n’existe pas de « vrai » prix ou de prix « parfait ou exact ».
Le bon prix d’un bien immobilier est celui qui permet de trouver un acheteur rapidement au prix que le vendeur souhaite atteindre sans le surévaluer ou le sous-évaluer.
De plus, les différents outils et professionnels de l’immobilier peuvent donner des évaluations avec des estimations de prix différentes. En effet, une appréciation de valeur se doit d’être juste, mais elle n’a pas pour vocation à déterminer un prix unique.

Autre élément à prendre en considération : Lors d’une évaluation immobilière, il faut laisser le côté affectif et émotionnel de côté. Pour bien estimer un appartement ou une maison et fixer le bon prix de vente, il est nécessaire d’avoir un regard neutre  se basant sur des critères factuels et objectifs.
Même si le bien immobilier en vente dispose d’un certain charme, il ne faut pas augmenter par exemple sa valeur et compter uniquement sur le coup de cœur d’un seul acheteur pour se dire qu’une vente va se réaliser dans un délai acceptable. De manière générale, la durée d’une vente immobilière se réalise aux alentours de 4 mois en Suisse. De ce fait, fixer le bon prix est primordial pour réussir une estimation et une vente immobilière rapide et au meilleur prix du marché.

Attention : S’appuyer sur le prix au m2 pour définir la valeur de son appartement ou de sa maison est une mauvaise idée. Le fait de multiplier le prix du m2 par la surface ne permet pas de tenir compte des caractéristiques propres d’un bien immobilier et n’est pas suffisamment précis pour déterminer le juste prix du marché.

Comment évaluer soi-même un prix de vente immobilier en Suisse ?

Voici nos conseils pour estimer soi-même un prix de vente immobilier en Suisse :

Calculer le prix de revient

Tout d’abord, un propriétaire vendeur doit identifier le prix de revient son bien immobilier. Pour cela, voici comment cela se calcule :
Il s’agit d’additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition (divers frais comme les frais de notaire, frais du registre foncier, frais du notaire, etc…) et le coût des travaux effectués.
Dans ce cas de figure, les charges du prêt hypothécaire ainsi que les intérêts n’entrent pas en ligne de compte.

La méthode par comparaison

Lorsque le prix de revient est obtenu, il est possible de comparer l’appartement ou la maison à d’autres biens immobiliers similaires en vente sur le marché dans la même région. Le propriétaire vendeur peut par exemple se baser sur les annonces immobilières passées dans sa commune pour avoir une première indication.
Cependant, ces annonces ne reflètent pas les prix de vente réels mais bien les prétentions attendues des autres vendeurs.

A qui s’adresser pour estimer le prix de vente d’un appartement ou d’une maison en Suisse ?

Voici les différentes solutions pour bien évaluer le prix d’un bien immobilier en Suisse :

Logiciel d’estimation immobilière en ligne

Le site immobilier https://www.estimation-immobiliere-suisse.ch est spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne en Suisse.
Ce logiciel d’estimation permet l’évaluation en ligne d’un bien immobilier situé en Suisse romande en moins de 3 minutes.
L’estimation immobilière en ligne est simple, rapide et sans engagement. Elle s’effectue en 3 étapes simples en indiquant simplement les informations relatives au bien immobilier à estimer.

Faire estimer son appartement ou sa maison par une agence immobilière

Autre solution à envisager, faire appel à un agent immobilier professionnel et reconnu en Suisse.
Grâce à ses connaissances, ses compétences et son expertise du marché immobilier local, un agent immobilier est le professionnel le plus habilité à définir le bon prix d’un bien immobilier.
Pour faire appel à un agent immobilier professionnel et reconnu en Suisse, il est tout d’abord nécessaire de prendre contact avec une agence immobilière et fixer un rendez-vous pour la réalisation d’une estimation immobilière sur place à votre domicile.
Cette première visite est l’occasion pour le courtier immobilier de découvrir l’appartement ou la maison et de prendre note de toutes les caractéristiques importantes pour définir le juste prix du marché.
Suite à cette visite, l’agent immobilier va réaliser un rapport d’estimation immobilier avec les documents requis qui a été transmis par en amont.
Une seconde visite permet ensuite de transmettre au propriétaire le prix de vente défini pour une éventuelle vente immobilière et la signature d’un mandat de vente.

A savoir : Dans l’espoir d’obtenir le mandat de vente, certains agents immobiliers peuvent surévaluer la valeur d’un bien immobilier lors de l’estimation. Pour éviter cela, il est intéressant de faire appel à deux courtiers immobiliers pour avoir un moyen de comparaison et s’assurer d’une évaluation juste et transparente.

Faire réaliser une expertise immobilière

Un autre moyen de bien faire évaluer son bien immobilier et d’en connaître le juste prix est de faire appel à un bureau d’expertise immobilière reconnu en Suisse.
Contrairement à un agent immobilier qui va déterminer un prix de vente juste, l’expert immobilier va lui réaliser une expertise immobilière dans le but de définir un prix encore plus précis.
En effet, un expert immobilier détaille l’intégralité des éléments qui concerne le bien immobilier à évaluer et réalise une analyse bien plus pointue qu’une agence immobilière.
Cependant, ce rapport d’expertise immobilière coûte entre CHF 1’500.- et CHF 5’000.- suivant la demande du client. Un tarif horaire également entre CHF 250.- et CHF 300.-/heure est facturé.
Dans le cadre d’une vente immobilière, ce rapport d’expertise n’est pas nécessaire et la réalisation d’une estimation immobilière est dans la grande majorité des cas amplement suffisant.

Estimer soi-même le prix de son bien immobilier

Cette solution est à envisager dès le moment où le propriétaire vendeur dispose de toutes les connaissances et les compétences immobilières pour réaliser une évaluation de son bien immobilier. Si tel est le cas, cette piste peut être envisagée.
Comme mentionné, fixer un prix de vente juste et définir la juste valeur de son appartement ou sa maison est capital pour vendre rapidement et au meilleur prix du marché.
Une mauvaise évaluation peut avoir des conséquences négatives pour un propriétaire vendeur qui souhaite estimer soi-même sans agence immobilière en Suisse.
Si les connaissances et les compétences ne sont pas suffisantes, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière reconnue sur le marché immobilier pour vous aider à vendre rapidement et au meilleur prix du marché.

Les critères à prendre en compte pour déterminer le prix de vente d’un bien immobilier en Suisse

Voici les critères principaux pour bien définir le prix d’un appartement ou d’une maison en Suisse :

La localisation

Pour un acheteur, la localisation est le critère principal. Une belle maison située dans un lieu isolé attire peu les acheteurs et oblige les vendeurs à baisser leur prix de vente en comparaison à un logement similaire dans une commune demandée.
Les appartements ou maisons situées dans une région dynamique à proximité des commodités (commerces, écoles, centres sportifs, transports en commun, etc…) et avec des entreprises proposant des emplois dans la région attirent les acheteurs. De ce fait, les prix de vente des biens immobiliers dans cette région voient les prix augmenter pour le plus grand bonheur des propriétaires.

De plus, la situation et l’environnement dans lequel évolue un bien immobilier est aussi important. En effet, le bruit et la circulation impacte négativement le prix d’un appartement ou d’une maison d’environ 10% en Suisse. Avoir une autoroute, une voie ferrée, une rue passante, ou des cafés ou restaurants ouverts jusqu’à tard dans la nuit, il s’agit d’un vrai frein pour les acheteurs. Ce critère doit être également pris en compte lors de l’évaluation d’un logement en Suisse.

Les caractéristiques du bien immobilier

Voici les caractéristiques dont il est nécessaire de tenir compte pour définir le bon prix d’un appartement ou d’une maison en Suisse :

La surface et les pièces

Bien entendu, la taille d’un logement a un fort impact sur le prix en Suisse. En terme de surface, le vendeur doit tenir compte de la surface habitable, du nombre de pièces ainsi que la surface au sol.
Il faut savoir que l’agencement des pièces modifie également le prix d’un bien immobilier. A titre d’exemple, des chambres en enfilade (l’une après l’autre) ou avec une mauvaise disposition (devoir passer la salle de bain pour accéder à la cuisine) tirent le prix à la baisse entre 5% et 20% suivant la nature du problème.

Si la taille des pièces ne correspond pas aux attentes (entrée disproportionnée, petite pièces à vivre, etc…), les acheteurs vont proposer un prix de vente inférieur et tirer les prix vers le bas.

L’état de l’appartement ou de la maison

La qualité d’un bien immobilier ne doit pas être ignorée dans la détermination du prix de vente. Un logement en bon état attire plus les acheteurs et se vend mieux qu’un bien en mauvais état et peu entretenu.
Un bien immobilier en bon état en Suisse se valorise à un prix plus élevé qu’un appartement ou une maison en mauvaise état. Cependant, il est important d’analyser en détail l’état du bien immobilier pour connaître l’impact concret sur le prix lors d’une vente immobilière en Suisse.

A savoir : Un logement qui n’a besoin que d’un simple rafraîchissement verra l’impact négatif sur le prix de vente inférieur. En revanche, un bien à remettre à neuf intégralement trouvera difficilement preneur s’il n’est pas significativement moins cher qu’un autre en bon état, car l’acheteur va devoir prendre en compte le coût des travaux dans son budget d’achat.

La consommation d’énergie

Un bien immobilier avec une performance énergétique faible n’a pas seulement un impact sur l’environnement, mais également sur son prix. En effet, un appartement ou une maison avec une mauvaise performances énergétique peut avoir des factures de chauffage trop élevées et faire fuir de nombreux acheteurs.
Dans cette situation, les vendeurs sont dans l’obligation de diminuer le prix de leur logement pour le vendre dans un délai convenable et au juste prix du marché en Suisse.

La vue et le vis-à-vis

L’intérieur d’un logement n’est pas l’unique élément dont il faut tenir compte dans la définition du bon prix.
La vue est un facteur également important pour les acheteurs qui valorise la valeur d’un bien immobilier sur le marché. Un bien immobilier au bénéfice d’une belle vue (monuments, bord de mer, vue sur le lac, etc…) augmente le prix de vente tandis qu’une autre bien avec une vue moins valorisante (cimetière, etc…) diminue sa valeur.

Le vis-à-vis est également un facteur non négligeable. Avoir un voisin ou un immeuble à 10 mètres des fenêtres n’attire que peu les acheteurs et cela tire les prix vers le bas d’environ 10% en Suisse.

Exposition du bien

Un appartement ou une maison lumineuse toute la journée est un atout très apprécié par les acheteurs. Un bien exposé plein nord est moins valorisé (-10%) en comparaison à un logement exposé plein sud (+10%).

Les caractéristiques spécifiques aux maisons et appartements

Il convient de distinguer certaines spécificités lorsqu’il s’agit de valoriser le prix d’un appartement ou d’une maison en Suisse.
Voici ce qu’il est important de savoir :

Pour une maison

Au moment d’évaluer le prix d’une maison en Suisse, la valeur du terrain à une forte incidence sur le prix.
Si un terrain est trop petit par rapport à la taille de la maison, cela peut s’avérer un point négatif et la vente plus difficile. A contrario, une maison avec un trop grand terrain ne bonifie pas le prix de vente non plus, à moins de pouvoir en céder une partie.
Idéalement, la taille de la maison et du terrain doit être bien proportionné.

A savoir : L’absence de vis-à-vis lors de la vente d’une maison est particulièrement apprécié par les acheteurs. Dans ce cadre, une maison sans vis-à-vis a de forte chance d’avoir un prix de vente plus élevé.

Pour un appartement

Dans un immeuble, l’étage à une importance très importante en Suisse. En effet, un logement au rez-de-chaussée ou au premier étage est moins valorisé en comparaison à un appartement situé au dernier étage, d’autant plus si celui-ci donne directement sur la rue à proximité des cafés ou des commerces (environ -10%).
Pour les étages supérieurs, une valorisation est de mise lorsque l’immeuble dispose d’un ascenseur. Un appartement situé au dernier et 7ème étage sans ascenseur va avoir de la peine à se vendre. Le prix va donc diminuer.

Sinon, la présence d’une terrasse ou d’un balcon est un réel atout. L’exposition, la vue et l’environnement sonore sont également important à ce titre.

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