Dans quels cas une sous-estimation d’un bien immobilier peut-elle se produire en Suisse ?

Différents motifs peuvent pousser des propriétaires à sous-évaluer le prix d’un bien immobilier en Suisse.
Qu’il s’agit d’une vente urgente, d’une vente immobilière familiale, d’un divorce ou d’une succession, plusieurs raisons peuvent mener à faire ce choix.
Dans quels cas une sous-estimation peut-elle se produire ? Quelles sont les risques à sous-évaluer une maison ou un appartement pour un propriétaire.
Découvrez les différents scénarios pour mieux comprendre les enjeux d’une sous-estimation d’un bien immobilier en Suisse.

Quels sont les risques à sous-évaluer un bien immobilier en Suisse ?

Il existe trois risques principaux :

Risque 1 : Faire perdre de l’argent au moment de la vente au propriétaire

Le risque principal d’une sous-évaluation est de faire perdre de l’argent au propriétaire au moment de la vente.
Exemple : Si un propriétaire vend lui-même sa maison ou son appartement et estime sa valeur en-dessous du prix du marché (par méconnaissance des prix), il va perdre de l’argent inutilement après signature de l’acte de vente chez le notaire.

Risque 2 : Diminuer inéquitablement la part financière qui revient à la personne qui se fait racheter la quote-part d’un bien immobilier

Lorsqu’une maison ou un appartement est sous-évalué lors d’un divorce ou d’une succession, cela signifie que la quote-part financière qui revient à l’époux qui quitte le logement ou aux héritiers qui se séparent d’un bien immobilier familial perçoivent un montant inférieur à ce qu’il aurait pu prétendre avoir.
Exemple : Lors d’un divorce, l’évaluation d’un bien immobilier est estimée  par un couple à CHF 1’300’000.-. Or, la valeur réelle sur le marché est de CHF 1’450’000.-. En conséquence, la part reçue par le conjoint qui quitte le logement est donc inférieure à ce qu’il aurait pu prétendre avoir si le couple avait évalué le logement au juste prix du marché dès le départ.

Risque 3 : Subir les conséquences de l’administration fiscale et d’une rectification de l’imposition

En dévaluant la valeur d’un bien immobilier, les règles fiscales applicables peuvent être non respectées et une rectification de l’imposition revue.
Le risque est donc que l’administration fiscale concernée revoit la valeur de la maison ou de l’appartement au prix du marché et exige le paiement d’un montant d’impôt supplémentaire à l’encontre du nouveau propriétaire.

Dans quels cas une sous-estimation d’un bien immobilier peut-elle se produire en Suisse ?

Voici une liste des principaux scénarios où une sous-estimation d’un bien immobilier peut se produire en Suisse :

1. Sous-estimation d’une maison ou d’un appartement lors d’une vente immobilière urgente

Différents motifs peuvent pousser des propriétaires à devoir vendre de façon urgente leur bien immobilier en Suisse.
Cela peut provenir d’un problème financier, d’un déménagement soudain avec l’obligation de vendre ou encore pour d’autres raisons.
Dans le cas où le délai de vente se doit d’être court, le prix de vente affiché au départ lors de la mise en vente d’un objet immobilier est très souvent inférieur à la valeur réelle de marché (sous-évaluation).
En effet, un prix attractif permet d’attirer un plus grand nombre d’acheteurs et d’obtenir des offres rapidement pour l’acquisition du bien immobilier.
Dans certaines situations, il peut même arriver qu’une maison ou un appartement soit fortement sous-évalué pour que le logement puisse se vendre très rapidement.

Ce qu’il faut savoir

Un bien immobilier vendu avec une valeur trop basse sur le marché peut toutefois éveiller les soupçons de l’administration fiscale et exiger de revoir l’estimation du logement en question.
En effet, l’Etat peut à titre d’exemple réclamer au propriétaire (si cela est nécessaire) le paiement des droits d’enregistrement non perçus sur la valeur réelle de la maison ou de l’appartement vendu.

2. Sous-estimation d’un bien lors d’une vente immobilière familiale

Lors d’une vente immobilière familiale, il peut arriver que le fils ou la fille souhaite racheter la maison ou l’appartement des parents.
Dans ce cas, les parents souhaitent la plupart du temps faire un « prix avantageux » en-dessous de la valeur réelle du marché pour aider le fils ou la fille à racheter le bien immobilier familial.
Cependant, il faut rappeler qu’une sous-évaluation a des conséquences aussi bien financières que fiscales.

Lorsqu’un enfant unique rachète le bien immobilier des parents, le partage de la maison ou de l’appartement est facile à effectuer.
Voici un exemple :
Le fils unique souhaite racheter la maison familiale de ses parents. Les parents possèdent la maison depuis 28 ans située dans le canton de Vaud à Lausanne
La valeur réelle du bien immobilier sur le marché est de CHF 1’000’000.-. Le prix d’achat était à l’époque de CHF 600’000.-. Cependant, les parents décident de vendre la maison familiale à leur fils unique au prix de CHF 800’000.- (sous-évaluation).

Dans cette situation, il est important de savoir qu’une donation indirecte a été réalisée par les parents à leur fils unique d’un montant de CHF 200’000.-.
Cela signifie que le fils devra payer un impôt sur les donations d’un montant approximatif de CHF 10’000.- à l’administration fiscale vaudoise après signature de l’acte de vente chez le notaire.
Les parents devront également sur le plan fiscal payer un impôt sur les gains immobiliers sur la valeur réelle du bien immobilier de CHF 1’000’000.- et non sur la valeur de CHF 800’000.-.

Voici comment calculer l’impôt sur les gains immobilier des parents :
Valeur réelle du bien : CHF 1’000’000.-
Prix de vente du bien : CHF 800’000.-
Prix d’achat du bien : CHF 600’000.-
Taux d’imposition pour une détention de 28 ans dans le canton de Vaud : 7%

Voici le calcul à effectuer :
(CHF 1’000’000 – CHF 600’000.-) x 7% = CHF 42’000.-
Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers à payer par les parents sera d’environ CHF 42’000.- à l’administration fiscale vaudoise.

Lorsque des parents souhaitent vendre un bien immobilier familial à un enfant alors qu’ils en ont plusieurs, le partage est un peu plus complexe.
Pour tout savoir sur la vente d’une maison ou d’un appartement à un membre de la famille, cliquez ici : Comment vendre sa maison ou son appartement à un membre de sa famille (ses enfants) en Suisse ?

Ce qu’il faut retenir

– Dans le cadre d’une vente immobilière familiale, il est usuel de diminuer la valeur de vente estimée de 10% à 20%.
– Sous-évaluer la valeur d’un bien immobilier familial revient à faire une donation.
– Lorsque les parents vendent une maison ou un appartement à un seul enfant alors qu’ils en ont plusieurs, il faut tenir compte de la part qui revient également aux autres enfants.
– Après avoir concrétisé la vente immobilière, un impôt sur les gains immobiliers doit être payé par les parents et un impôt sur les donations doit être payé par l’enfant. A savoir par exemple qu’à Genève, il n’y a par exemple aucun impôt sur les donations.

3. Sous-estimation d’un bien immobilier lors d’un divorce

Lorsqu’un couple se sépare et qu’un bien immobilier a été acheté en commun, il est dans un premier temps nécessaire de savoir si le bien doit être vendu à un tiers ou s’il va être racheté par l’un des époux.
Dans le cas où l’un des époux souhaite racheter le logement familial, il faut déterminer la valeur de celui-ci et la quote-part à payer au conjoint qui quitte la maison ou l’appartement.
Lors d’un divorce, la problématique est de définir le juste prix. En effet, l’époux qui garde le bien a tendance à vouloir sous-estimer / sous-évaluer la valeur du bien immobilier, tandis que le conjoint qui quitte le logement familial a tendance à vouloir le surévaluer.
La clé d’une estimation au juste prix du marché consiste à faire appel à une agence immobilière professionnelle, reconnue et compétente en Suisse.
Faire appel à un professionnel de l’immobilier permet d’éviter des désaccords et de conclure une valeur commune juste ni sous-évaluée, ni surévaluée en comparaison avec les prix des autres biens sur le marché.

Ce qu’il faut savoir

Dévaluer la valeur d’un bien immobilier lors d’un divorce revient à diminuer inéquitablement la part financière qui revient à l’époux qui se fait racheter sa quote-part.
En effet lors d’une sous-évaluation, le conjoint qui quitte le logement se retrouve lésé et perçoit un montant financier inférieur à ce qu’il aurait pu prétendre avoir si la valeur avait été estimée au juste prix du marché dès le départ.
Afin d’éviter des désaccords sur l’évaluation du bien immobilier familial lors d’un divorce, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse.

4. Sous-estimation d’une maison ou d’un appartement lors d’une succession

Lorsqu’une succession est mise en route, le bien immobilier familial revient aux héritiers.
Si un héritier souhaite garder le logement familial, il doit racheter les parts des autres héritiers au juste prix du marché.
Pour racheter les parts d’une maison ou d’un appartement, il est nécessaire d’estimer le prix de celui-ci au prix correspondant à la réalité du marché.
Lorsqu’une bonne entente existe entre les héritiers, il est habituellement simple de s’entendre sur un prix commun.
Lors d’une mésentente, des désaccords peuvent apparaître notamment sur la valeur du bien immobilier familial.
L’héritier qui souhaite garder l’objet familial a tendance à vouloir baisser la valeur de celui-ci (sous-évaluer) pour avoir à payer des parts plus petites aux autres héritiers.
A contrario, les héritiers qui se séparent de la maison ou de l’appartement familial exigent une valeur plus élevée pour obtenir un montant financier plus important.

Pour éviter des désaccords sur la valeur d’un bien immobilier, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse.
Si une seule agence immobilière n’est pas suffisante pour s’entendre entre les héritiers, il est possible de faire appel à une seconde agence immobilière pour comparer les évaluations et tenter de trouver un terrain d’entente.
L’objectif est d’éviter de sous-évaluer ou de surévaluer la valeur d’un bien pour ne pas léser les deux parties.

Que faire pour ne pas sous-évaluer / sous-estimer la valeur d’une maison ou d’un appartement en Suisse ?

Le meilleur moyen de ne pas sous-évaluer la valeur d’un bien immobilier est de faire appel à une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse.
Grâce aux connaissances et aux compétences d’un agent immobilier expérimenté et compétent, le courtier a la capacité d’évaluer tous les types de biens à la valeur réelle du marché.
Qu’il s’agit d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou d’un terrain, son savoir-faire lui permet de tenir compte de toutes les caractéristiques d’un objet immobilier pour déterminer une valeur juste correspondant à la réalité du marché.

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