Estimer un bien immobilier lors d’une succession, un héritage, un décès : Que faut-il savoir ?

Lorsqu’un propriétaire d’une maison ou d’un appartement décède en Suisse, son patrimoine doit être transmis à ses héritiers dans le cadre d’une succession.
La succession s’effectue exclusivement par le biais d’un notaire (de son choix) qui s’occupe d’entreprendre toutes les démarches nécessaires pour transmettre le patrimoine du défunt aux héritiers.
Dès le moment où le défunt est détenteur d’un bien immobilier, il est obligatoire de le faire estimer pour en connaître sa valeur.
Qui peut faire l’estimation d’une maison ou d’un appartement en Suisse ? Comment se déroule les étapes pour faire une estimation au juste prix ?
Découvrez toutes les réponses utiles pour connaître les démarches à effectuer pour réussir l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession.

Qu’est-il important de savoir comme informations générales lorsqu’un patrimoine contient un / des bien(s) immobilier(s) lors d’une succession en Suisse ?

Lors d’un décès, l’intégralité d’une succession passe aux héritiers et ceux-ci deviennent immédiatement propriétaires de la maison, de l’appartement ou de l’immeuble du défunt sans même avoir été inscrits au registre foncier.
De la même manière, ils deviennent également débiteurs solidaires de la dette hypothécaire.
La toute première démarche consiste généralement à faire l’inventaire de la succession pour déterminer si les héritiers décident de la répudier dans le cas où les passifs excéderaient les actifs.

Si les héritiers acceptent la succession, ils forment une communauté d’héritiers que l’on appelle une hoirie. Ils ne peuvent donc pas encore disposer librement du bien immobilier.
Dans le cadre d’une hoirie, il est nécessaire d’avoir l’accord de tous les héritiers pour prendre des décisions communes relatives au bien immobilier.
La difficulté principale lors d’une succession est que les héritiers doivent s’accorder sur les mêmes intentions et prendre une décision unanime pour soit conserver, louer ou vendre le logement familial.

Le partage successoral s’effectue par le biais du notaire qui se doit de répartir à parts égales les valeurs patrimoniales qui la composent entre les héritiers.
Dans ce cadre, les héritiers doivent se mettre d’accord sur la répartition des biens en fonction de leur part de l’héritage.
En cas de désaccord, chaque héritier peut demander à un juge le partage de la succession. Généralement cela nécessite la vente aux enchères du bien immobilier et permet la répartition des liquidités entre les héritiers.
Le meilleur moyen d’anticiper les problèmes de partage consiste à conclure un pacte successoral avant le décès entre le disposant (futur défunt) et les futurs héritiers et prévoir les règles de partage précises en fonction des moyens de chacun.

Qui peut estimer un bien immobilier dans le cadre d’une succession en Suisse ?

Lors d’une succession en Suisse, l’estimation d’un bien immobilier s’effectue par un expert immobilier qui va évaluer un objet à sa juste valeur.
Cependant il est important de savoir que cette valeur ne prend pas en compte la réalité du marché. L’estimation d’une maison ou d’un appartement dans le cadre d’une succession donne un résultat qui peut s’éloigner du prix auquel il va pouvoir être vendu.
La valeur vénale est obtenue en faisant une moyenne entre la valeur réelle et le rendement possible. Ensuite de son côté, le prix de vente réalisé après une estimation tient compte de l’état du marché et des négociations entre le vendeur et l’acheteur.

Comment se déroule les démarches pour faire l’estimation d’une maison ou d’un appartement lors d’une succession en Suisse ?

Les démarches pour estimer un bien immobilier en Suisse s’effectuent en trois étapes simples :

1. Faire appel à un expert immobilier professionnel et reconnu pour estimer le bien immobilier (fixer un rendez-vous).
2. Réalisation par l’expert d’une visite sur place pour découvrir la maison ou l’appartement et prendre toutes les données nécessaires dans le but de réaliser l’estimation immobilière.
3. Réalisation de l’estimation immobilière au sein de l’agence immobilière.
4. Remise de l’estimation au client pour décider des prochaines étapes à entreprendre (conservation du bien, location ou vente) .

Qui doit payer les frais de succession en Suisse ?

Les héritiers doivent payer les frais de notaire lors d’une succession en Suisse.
Cependant, ils peuvent être récupérés en cas de vente. Lors de la finalisation de la transmission, ces frais sont restitués. Par contre, cette restitution n’est pas possible lorsque les héritiers décident de conserver le bien immobilier.
L’estimation d’une maison ou d’un appartement (lors d’une succession) a un rôle capital à jouer dans le calcul des frais de notaire. La somme restituée aux héritiers dépend bien évidemment de la valeur de l’estimation établie.

Que faire d’un bien immobilier hérité lors d’une succession en Suisse ?

Lors de l’héritage d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble, les héritiers ont trois solutions qui s’offrent à eux :

1. Conserver le bien immobilier au sein de la famille
2. Mettre le bien en location
3. Vendre la maison, l’appartement ou l’immeuble familial

Conserver le bien immobilier au sein de la famille

La première solution envisagée par de nombreux héritiers est de conserver le bien immobilier au sein de la famille.
Dans le cadre d’une succession où il n’y a qu’un seul héritier, l’unique héritier est libre de décider lui-même s’il décide de conserver le bien immobilier et d’y habiter en tant que résidence principale.
Dans le cas où plusieurs héritiers doivent se partager un bien immobilier, l’héritier qui conserve le bien se doit de reverser aux autres héritiers le montant de la part à chacun d’eux.
Le rachat des parts par un seul héritier est à étudier attentivement, car celui-ci ne dispose parfois pas des fonds nécessaires pour conserver le bien et/ou racheter les parts des autres héritiers.
Si l’héritier n’a pas la capacité financière d’entretenir seul le logement et/ou de racheter les parts des autres héritiers, le bien immobilier doit obligatoirement être mis en vente.

Mettre le bien en location

Si les héritiers décident de conserver le bien immobilier au sein de la famille mais qu’ils décident de ne pas y habiter, ils peuvent le mettre en location.
Cette solution permet de conserver le bien immobilier tout en s’assurant des rentrées d’argent régulières. Cependant, il est important de garder à l’esprit qu’il faut tout de même s’occuper du bien et qu’il convient de payer certaines charges locatives.

Vendre le bien immobilier

Dans le cas où aucun des héritiers ne souhaitent pas conserver le bien immobilier, celui-ci est mis en vente sur le marché immobilier en Suisse.
Cette solution permet aux héritiers de vendre le bien et de répartir les parts des différents héritiers selon la répartition établie dans la succession.

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