Expertise ou estimation immobilière : Que faut-il choisir lorsqu’on souhaite vendre un appartement ou une maison en Suisse ?

Une estimation immobilière et une expertise immobilière sont deux prestations bien différentes.
Même si les deux services ont pour but de définir le juste prix d’un bien immobilier, les méthodes pour définir sa valeur divergent.
Une estimation immobilière fournit un avis de valeur précis dans le but de fixer un prix de vente juste dans le cadre de la vente d’un appartement, d’une maison.
Une expertise immobilière donne la valeur réelle d’un bien immobilier grâce à une étude approfondie de celui-ci à différents niveaux (technique, juridique, économique et fiscal).
Découvrez dans cette article les différences entre une estimation immobilière et une expertise immobilière en Suisse.

Les différences principales entre une estimation immobilière et une expertise immobilière en Suisse

Les différences entre une estimation immobilière et une expertise immobilière sont subtiles, mais importantes.
Voici une liste des principales différences entre les deux services en Suisse :

L’estimation immobilière

Une estimation immobilière est une méthode qui permet d’évaluer la valeur marchande d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou d’un immeuble avant une mise en vente sur le marché.
Cet méthode d’évaluation permet de fixer un prix de vente juste sans le sous-évaluer ni le surévaluer et permet la rencontre entre les attentes d’un vendeur et les attentes d’un acheteur.

Après chaque estimation réalisée par un agent immobilier professionnel et reconnu en Suisse, un rapport d’estimation immobilière est remis à tous les propriétaires.
Ce rapport fournit des informations détaillées sur le logement évalué, mais surtout une indication de prix correspondant à un avis de valeur.
Cet avis de valeur correspond à une fourchette de prix dans laquelle un bien immobilier peut être vendu, par rapport à l’offre et à la demande dans une zone géographique.
Cette fourchette de prix ne correspond donc pas à un prix exact comme c’est le cas dans le cadre d’une expertise immobilière.
C’est un prix recommandé pour réussir à vendre un bien immobilier rapidement et au meilleur prix. Cependant, ce prix reste ouvert à discussion avec le propriétaire du logement avant sa mise en vente sur le marché.

De plus, une estimation immobilière à l’avantage d’être généralement gratuite pour tous les propriétaires qui ont le projet de vendre leur appartement, leur maison, leur terrain ou leur immeuble.
En effet cette prestation habituellement payante n’est d’ordre général pas facturée, car elle est déduite automatiquement de la commission versée en cas de vente du bien immobilier.

A savoir également qu’une estimation réalisée par une agence immobilière n’est qu’un avis de valeur. Il ne s’agit pas d’un document officiel reconnu auprès de nombreux organismes tierces comme les banques, les assurances ou d’autres entités financières.

Comment se déroule une estimation immobilière ?

Une estimation immobilière se déroule en plusieurs étapes :

1. Le courtier immobilier en charge de l’estimation vient sur les lieux afin de visiter le logement à évaluer.
2. Le courtier demande l’ensemble des documents requis pour réaliser une estimation précise au juste prix du marché (plan cadastral, plans, etc…).
3. Le courtier réalise l’estimation immobilière au sein de son agence.
4. Le courtier remet le rapport d’estimation immobilière au propriétaire avec l’avis de valeur et toutes les explications y relatives.

L’expertise immobilière

Une expertise immobilière consiste à évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant T. Le but est de définir un prix juste correspondant à la valeur réelle d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou d’un immeuble sur le marché immobilier en Suisse.
Contrairement à une estimation immobilière, une expertise nécessite un travail plus approfondi dont l’expert en charge de l’évaluation se doit d’être titulaire d’un « brevet fédéral d’expert en estimations immobilières ».
En effet, l’analyse d’un expert lors d’une expertise immobilière s’appuie sur des aspects techniques et des normes bien précises.
Le rapport d’expertise fait notamment mention de la qualité du bâti, de l’isolation thermique ou du type de modification que le bien a pu subir, si les modifications ont été effectuées dans les règles de l’art, etc…
L’expertise immobilière ne doit pas être confondu avec l’avis de valeur d’une estimation immobilière qui est un document délivré par les agences immobilières qui ont réalisé une simple estimation de prix dans le cadre de ventes immobilières.

A cela, il est important de rappeler qu’une expertise immobilière engage automatiquement la responsabilité professionnelle de l’expert.
Ce document est donc reconnu dans de nombreuses entités tierces comme les banques, les assurances, l’administration fiscale, les tribunaux, etc…

Comment se déroule une expertise immobilière ?

Le déroulement d’une expertise immobilière est à peu de choses près le même processus qu’une estimation immobilière détaillée ci-dessus dans cet article.
Cependant, la durée de remise d’un rapport d’expertise est sensiblement plus long à réaliser qu’une estimation immobilière en raison de l’analyse plus approfondie nécessaire pour finaliser le dossier client.

Les principales différences entre une estimation immobilière et une expertise immobilière en Suisse

• Une expertise immobilière fournit la valeur réelle d’un bien immobilier à différents niveaux (technique, juridique, économique et fiscal). Une estimation immobilière donne un simple avis de valeur (utilisé dans le cadre de ventes immobilières pour vendre rapidement et au meilleur prix).
• Une expertise immobilière est réalisée par un expert titulaire d’un « brevet fédéral d’expert en estimations immobilières ». Une estimation immobilière est réalisée par un courtier spécialisé au sein d’une agence immobilière.
• Une expertise immobilière est utilisée comme document officiel auprès d’organismes tierces (banques, assurances, administration fiscale, tribunaux, etc…). Une estimation immobilière n’est pas valable généralement auprès d’organismes tierces.
• Une expertise immobilière est payante (entre CHF 900.- et CHF 3’000.- en fonction du besoin et entre CHF 250.- et CHF 300.-/heure). Une estimation immobilière est d’ordre général gratuite dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse.

Estimation immobilière ou expertise : Laquelle vaut-il mieux choisir ?

Voici les moments où il est recommandé de réaliser une estimation immobilière ou un expertise immobilière en Suisse :

Dans quels cas préférer une estimation immobilière :

Une estimation immobilière est principalement demandée dans le cadre de ventes immobilières pour réussir à vendre rapidement et au meilleur prix du marché en Suisse.
Cependant, voici une liste des situations où une estimation immobilière peut être sollicitée :

• Préparation d’une vente immobilière
• Calcul d’une plus-value potentielle avant une revente
• Évaluation de son patrimoine immobilier

Dans quels cas préférer une expertise immobilière :

Une expertise immobilière est à privilégier dans le cadre où la nécessité de connaître la valeur précise d’un logement est obligatoire.
Cela peut-être dans le cadre d’un litige, d’une procédure ou encore d’autres situations comme citées ci-dessous :

• Vente ou achat immobilier
• Détermination ou révision d’un loyer
• Partage successoral ou donation
• Divorce
• Obtention d’un crédit
• Déclaration fiscale
• Redressement fiscal
• Malfaçon, non-conformité
• Sinistre
• Procédure judiciaire
• Évaluation précise d’un patrimoine immobilier