Que faire contre la dépréciation d’une maison ou d’un appartement en Suisse ?

Les maisons, les appartements et les immeubles se déprécient et perdent de leur valeur naturellement au fil du temps.
La détérioration physiques des structures, l’érosion des matériaux et l’usure des équipements sont des facteurs de dépréciation d’une maison ou d’un appartement.
En fonction de l’âge d’un bien immobilier, de son entretien et des rénovations entreprises, une habitation se dévalue plus ou moins de façon importante.
Plus un bien immobilier est récent et bien entretenu, plus la dépréciation est faible.
Plus une maison ou un appartement est vieux et peu entretenu, plus la dépréciation est grande.

Définition de la dépréciation d’un bien immobilier

En immobilier, la dépréciation (ou vétusté) est la conséquence d’une perte de valeur progressive d’un bâtiment à cause des effets du temps.
Prenons l’exemple d’une maison construite il y a 20 ans et n’ayant effectuée aucune rénovation et dont l’entretien au quotidien était minime.
Dans cette situation, la valeur de la maison s’est dépréciée et sa valeur sur le marché est inférieure à son prix d’acquisition il y a 20 ans.
L’unique solution pour qu’un objet immobilier ne se déprécie pas est d’effectuer un entretien régulier et des rénovations pour que celui-ci ne perde pas de valeur au fil du temps sur le marché immobilier en Suisse.

Les éléments qui font perdre de la valeur à un bien immobilier en Suisse

Voici une liste des principaux éléments qui diminuent la valeur d’une maison ou d’un appartement en Suisse :

La dépréciation technique liée à l’âge d’une habitation

La dépréciation liée à l’âge représente la dévalorisation par vieillissement des différents éléments d’une construction. Les structures vieillissantes ainsi que les équipements s’usent et se doivent d’être remplacés inévitablement.
Cette perte de valeur correspond à la somme qui devrait être investie pour rénover une maison ou un appartement et conserver son prix initial de marché.
La durée de vie des éléments d’une construction dépend de différents facteurs qui sont notamment :

• Le matériel
• La construction
• La qualité du travail
• L’entretien apporté au fil du temps
• Les influences météorologiques

La dépréciation économique liée à l’âge d’un bien immobilier

Les besoins des acheteurs d’aujourd’hui sont différents qu’à l’époque et les logements construits il y a plusieurs dizaines d’années ne correspondent plus forcément aux standards actuels.
Certains logements anciens se vendent moins bien et cette dépréciation économique doit être également prise en compte.
Voici plusieurs exemples où les exigences des acheteurs d’aujourd’hui ne correspondent plus aux exigences du confort moderne :

La surface habitable

Certains biens immobiliers construits il y a plusieurs dizaines d’années pouvaient avoir des pièces avec des surfaces particulièrement petites, ce qui ne correspond plus aux standards des acheteurs actuels.
En effet la surface habitable des pièces recherchées aujourd’hui par les acheteurs dans le cadre d’une nouvelle acquisition immobilière se doit d’être plus grande qu’à l’époque.
Cette inadéquation des attentes entre les surfaces habitables des anciens biens et les exigences des nouveaux acquéreurs d’aujourd’hui provoquent inévitablement une perte de valeur du fait que les acheteurs ne sont plus prêt à payer un prix aussi élevé pour acquérir un logement ancien.
Cette dépréciation est un facteur dont il est nécessaire de tenir compte surtout lorsqu’il s’agit d’estimer le juste prix d’un bien immobilier ancien lors d’une vente immobilière en Suisse.

La salle d’eau

A l’époque, de nombreux logements possédaient une grande salle de bain au lieu de deux aujourd’hui.
Les acquéreurs d’aujourd’hui attendent d’une habitation la plupart du temps d’avoir deux salles d’eau plutôt qu’une seule pour des raisons pratiques au quotidien.
Ce facteur manquant dans les biens immobiliers anciens déprécient leur valeur sur le marché immobilier en Suisse, puisque cela ne correspond plus exactement aux exigences des potentiels acheteurs d’aujourd’hui.
Cette inadéquation des attentes a forcément un impact sur le prix et diminue la valeur d’un objet immobilier sur le marché.

Les moquettes

La moquette était à l’époque dans la majorité des cas utilisée dans toutes les pièces d’une maison ou d’un appartement.
Aujourd’hui, la moquette n’est plus un critère recherché par les acheteurs sur le marché et il s’agit même d’un facteur vieillissant à remplacer qui a un coût qui déprécie la valeur d’un objet.
Le parquet est le type de sol aujourd’hui recherché qui valorise un bien immobilier ce qui n’est plus du tout le cas de la moquette.
Remplacer la moquette dans toute une maison ou un appartement à un coût important et se doit (dans le cadre d’une nouvelle acquisition) d’être déduit du prix de vente lors d’une vente immobilière.

Les défauts d’un logement qui peuvent faire baisser de façon marquée le prix d’un bien sur le marché immobilier en Suisse

Un bien immobilier peut avoir de nombreux défauts, mais certains d’entre eux ont un impact plus prépondérant que d’autres sur la dépréciation d’une maison ou d’un appartement.
Voici une liste des principaux défauts qui peuvent également contribuer à faire baisser le prix d’un logement en Suisse :

Une localisation pas idéale

La localisation est le critère principal qui a la plus grande influence sur le prix de vente d’un bien immobilier.
Une maison ou un appartement avec une localisation peu recherchée a d’ordre général une valeur plus basse en comparaison avec d’autres biens similaires mieux situés sur le marché immobilier.
Exemple : Une maison située dans une région reculée et éloignée des commodités tout en étant proche d’un aéroport et d’un stand de tir.
En raison de sa mauvaise localisation et de son environnement avoisinant peu favorable, l’objet va subir automatiquement une baisse de prix pouvant aller de 10% jusqu’à 35% de sa valeur.

Des gros travaux de rénovation

Un bien immobilier avec de gros travaux de rénovation est un autre facteur qui peut faire baisser de façon importante le prix de vente d’une maison ou d’un appartement sur le marché.
La raison est simple : Les rénovations sont onéreuses et elles doivent être déduites automatiquement du prix de vente.
Un logement avec une valorisation sans déduction des rénovations à effectuer est automatiquement trop cher et ne se vend pas. Il convient de déduire les travaux de rénovation pour obtenir une estimation juste d’un bien immobilier sur le marché.

Les biens des années 60 n’ont pas toujours la côte

Les anciens immeubles souffrent d’une mauvaise isolation phonique et acoustique.
Ce critère est pour certains acheteurs rédhibitoire, car malgré des travaux d’isolation thermique, par l’extérieur ou l’intérieur, l’isolation phonique et acoustique ne sera pas pour autant améliorée.
Un bien immobilier avec une mauvaise isolation et du bruit est un critère justifiant une baisse de prix. Cette dépréciation est encore plus importante lorsqu’un appartement se situe par exemple au-dessus d’une rue avec des bars ouverts jusqu’à tard dans la nuit.

Le rez-de-chaussée

Le rez-de-chaussée est considéré pour de nombreuses personnes comme un défaut pour différentes raisons :
– Manque de privacité
– Manque de sécurité
– Manque de luminosité
Plusieurs facteurs qui ont un impact sur le prix de vente d’un bien et qui déprécient la valeur d’un appartement sur le marché immobilier en Suisse.

Une moins bonne exposition à la lumière

L’exposition d’un bien immobilier plein Nord est souvent source d’un manque d’ensoleillement. Cette moins bonne exposition à la lumière a une incidence automatiquement sur le prix avec une dépréciation pouvant aller de 5% à 15% généralement.
Cependant il existe aujourd’hui des solutions capable de démontrer que même avec une exposition plein Nord, il est quand même possible de bénéficier d’une certaine luminosité.

La qualité des matériaux

Une maison ou un appartement haut de gamme se doit de proposer des prestations de qualité et d’être irréprochable en tout point lors d’une vente immobilière.
Des rénovations effectuées avec un budget limité dans un bien immobilier de standing (premium) peuvent entraîner une diminution de valeur plus ou moins importante.
Pour éviter une dépréciation d’un logement en Suisse, il convient toujours de choisir des matériaux actuels en adéquation avec le standing de la maison ou l’appartement à rénover.

Que faire contre la dépréciation d’une maison ou d’un appartement en Suisse ?

Entretenir son bien immobilier est le meilleur moyen de maintenir la valeur de son logement et de ne pas subir une dépréciation.
Grâce à un entretien régulier et des rénovations réfléchies, un logement garde sa valeur.
Voici certains éléments clés pour bien entretenir une maison ou un appartement en Suisse :
– Garder son logement propre en tout temps.
– Dès que l’on repère une imperfection (joints sales, portes grinçantes, etc…), faire le nécessaire pour garder le bien immobilier en bon état (réparer les petits dommages).
– Lorsque cela est nécessaire, entreprendre des petits rafraîchissements (refaire la peinture, mise à jour de la plomberie et de la tuyauterie, etc…).

Voici également une liste de rénovations qui peuvent être entreprises pour garder la valeur d’un bien immobilier sur le marché :
– Mettre au goût du jour les salles d’eau
– Mettre à jour les équipements de la cuisine
– Refaire les sols dans le logement
– Remettre à jour l’isolation de l’habitation
– Refaire le ravalement de la façade

Conseil pratique
Lorsque vous réalisez des travaux de rénovation, ne privilégiez pas la proposition la moins chère, car ce n’est pas forcément la meilleure solution.
Tenez compte des standards actuels et des attentes des futurs acheteurs tout en choisissant de matériaux de qualité adaptés à votre habitation.
Par exemple, un logement de luxe nécessite des matériaux haut de gamme pour correspondre aux autres biens immobiliers sur le marché lors d’une vente immobilière.

Quels sont les coûts pour entretenir un bien immobilier en Suisse ?

Les coûts d’entretien d’une maison ou d’un appartement dépendent de la surface du logement et de l’ampleur des rénovations à effectuer.
S’il s’agit de simples rafraîchissements, les coûts ne sont pas forcément élevés.
Dans le cas de rénovations plus importantes comme refaire une salle de bain complète, les coûts sont rapidement élevés.
Voici quelques exemples de coûts pour entretenir une maison ou un appartement et ne pas déprécier son logement sur le marché immobilier Suisse :

Refaire les petits rafraîchissements

Refaire les joints, huiler les portes et d’autres petites tâches similaires correspondent à des coûts qui restent faibles qui peuvent être même entrepris directement par le propriétaire.
Dans le cas où le propriétaire n’a pas le savoir-faire ou l’envie de le faire, les coûts d’un artisan reste modérés avec un tarif horaire variant entre CHF 100.- et CHF 150.-/heure.
Un entretien régulier au quotidien est toujours bénéfique et permet d’éviter après plusieurs années des frais cumulés plus élevés (qui peuvent même parfois se révéler au final plus coûteux).

Refaire la peinture dans un appartement ou une maison

Refaire la peinture sur les murs sont des rafraîchissements qui peuvent avoir un effet très bénéfique dans le cadre par exemple d’une vente immobilière.
En effet avec une nouvelle peinture au goût du jour, un logement peut s’illuminer et surtout permettre un coup de cœur de la part d’un acheteur potentiel.
Le coût pour refaire les peintures d’une habitation se chiffrent d’ordre général entre CHF 1’000.- et CHF 3’000.- environ en Suisse.

Remettre au goût du jour une salle de bain

Après de nombreuses années, une salle de bain peut être vieillissante avec un style et des couleurs inadaptées face aux tendances actuelles du marché.
De ce fait il convient d’entreprendre des travaux de rénovation et remettre à jour la salle de bain.
Les coûts de rénovation d’une salle de bain varie bien évidemment en fonction de sa taille, mais les coûts s’élèvent généralement à un montant supérieur à CHF 10’000.- et peuvent grimper rapidement en fonction des matériaux choisis.

Comment estimer et calculer la dépréciation d’une maison ou d’un appartement en Suisse ?

La dépréciation d’un bien immobilier se fait naturellement au fil du temps en raison du vieillissement des fondations, de la structure et des équipements qu’il possède.
Généralement, la dépréciation est calculée en évaluant la valeur à neuf d’un objet (c’est-à-dire le coût actuel de la réparation d’un objet ou de son remplacement par un objet similaire) et son espérance de vie (à savoir sa vie moyenne prévue).
Comment estimer et connaître la diminution de valeur d’une maison ou d’un appartement en Suisse ?
Voici les étapes à suivre :

Etape 1 : Faire une évaluation du montant des rénovations à effectuer dans le logement

Pour évaluer la dépréciation d’un logement sur le marché, il convient tout d’abord de connaître la valeur à neuf de celui-ci.
Il convient ensuite de faire un état des lieux aussi bien de l’intérieur du logement que de l’espace extérieur lorsque celui-ci est existant.
En constituant une liste de tous les travaux à effectuer dans une maison ou un appartement, il est ensuite facile de les additionner pour obtenir le montant total des rénovations.

Etape 2 : Déduire les travaux de rénovation de la valeur à neuf du logement

Pour connaître la dépréciation d’un bien immobilier, il convient de déduire le montant total des travaux de rénovation à effectuer de la valeur à neuf d’un logement.
La différence entre le prix à neuf et la déduction des travaux de rénovation permet de connaître la dépréciation subit par une maison ou un appartement pendant une période définie en Suisse.