Pour quelles raisons ne faut-il pas surévaluer la valeur d’une maison ou d’un appartement lors d’une vente immobilière en Suisse ?

Depuis de nombreuses années, les prix de l’immobilier en Suisse n’ont cessé d’augmenter et pourraient doucement ralentir d’ici fin 2022 en raison notamment de la hausse des taux d’intérêt annoncée par la Banque nationale suisse.
Avec des prix historiquement élevés, certains propriétaires ont tendance actuellement avant la mise en vente de leur maison ou de leur appartement à vouloir surestimer la valeur de leur bien.
Surestimer le prix d’un bien immobilier peut avoir des conséquences négatives importantes lorsqu’on démarre une vente.
Alors quels sont les risques lorsqu’on surévalue le prix d’un logement sur le marché immobilier en Suisse ?

Risque 1 : Endommager l’image de son bien sur les portails immobiliers

Le principal risque lorsqu’on essaye de vendre sa maison ou son appartement à un prix de vente beaucoup trop élevé est de se voir priver d’une audience qualifiée.
En effet lorsqu’un nouvel acheteur arrive sur un portail immobilier pour rechercher le bien de ses rêves, il consulte les annonces immobilières en adéquation avec son budget. Il ne prête généralement pas attention aux biens trop chers.
De plus sur les portails immobiliers, il existe des filtres qui permettent de faire des recherches pour des biens compris entre le prix « bas » et le prix « haut ». Si un bien est surestimé et qu’il n’apparaît dans le filtre recherché, le vendeur se prive d’une audience qualifiée.
A savoir que toutes les opportunités sont une occasion de trouver l’acheteur idéal pour vendre sa maison ou son appartement au meilleur prix du marché.

Un bien surestimé ne déclenche également pas de visite et donc la visibilité de ce même bien reste longtemps sur les portails immobiliers, ce qui dévalorise sa valeur aux yeux des acheteurs sur le marché.
Surévaluer le prix d’une maison ou d’un appartement n’est donc pas une bonne stratégie de vente, car le risque est de provoquer des baisses de prix successives. Plusieurs baisses de prix consécutives peuvent aussi laisser penser qu’il y a un « problème » avec le bien.

Evaluer un bien immobilier au juste prix du marché est impératif pour réussir à vendre son logement rapidement au meilleur prix du marché.

Risque 2 : Devoir subir une négociation bien plus élevée que prévue

Lorsqu’un bien immobilier est en vente depuis longtemps sur les portails immobiliers, cela donne une indication clé aux acheteurs : Personne n’a d’intérêt à acheter la maison ou l’appartement en question.
Cette information est très utile pour les acheteurs. En effet, cela leur permet de proposer un prix de vente bien en-dessous du prix affiché par le propriétaire. La négociation qui s’en suit est généralement bien plus élevée que prévue pour le vendeur.
Si un bien n’avait pas été surestimé dès le départ, la marge de négociation des acheteurs serait beaucoup plus faible.

Risque 3 : Rallonger le délai de vente déjà longs

Le risque de surestimer un bien immobilier est de rallonger son délai de vente. Comme nous l’avons déjà mentionné auparavant, plus un logement est surévalué, plus sa vente se prolongera. Bien qu’aucune règle n’existe concernant les délais, on sait qu’une maison ou un appartement se vend généralement dans un délai moyen de 4 à 6 mois en Suisse. Surestimer le prix d’un bien peut facilement doubler ce délai, car comme aucune visite n’est déclenchée, il faut obligatoirement baisser le prix (une ou plusieurs fois). Après plusieurs baisses de prix successives, les acheteurs continuent de négocier fortement le prix de vente, malgré que celui-ci est peut être désormais au juste prix du marché.

Il est essentiel de rappeler qu’un logement bien estimé dès le départ attire directement des acheteurs. S’il y a de l’intérêt, cela ne signifie pas forcément qu’il a été sous-évalué mais au contraire qu’il correspond à une réalité de marché à laquelle les acquéreurs sont prêts à payer.
Une maison ou un appartement estimé au juste prix du marché dès le départ permet de limiter la marge de négociation des acheteurs et d’obtenir pour le vendeur le prix le plus élevé sur le marché immobilier en Suisse.

Comment vendre un bien immobilier au meilleur prix du marché sans risquer de le surestimer en Suisse ?

Voici deux solutions simples pour vendre un bien immobilier au juste prix du marché sans risquer de le surévaluer :

Évitez de signer un mandat de vente avec une agence immobilière miroitant un prix de vente trop élevé

Certaines agences immobilières peu scrupuleuses surestiment volontairement la valeur d’une maison ou d’un appartement dans l’espoir de décrocher un mandat face à la concurrence.
Le problème ? L’agence immobilière décroche le mandat de vente et met en vente le bien au prix annoncé. Comme le logement est trop cher, il ne se vend pas. L’agence doit donc baisser le prix. Les acheteurs sont ensuite en position de force et cherche à négocier fortement le prix de vente affiché (même s’il venait à être au juste prix du marché).
Ne tombez pas dans ce jeu si vous vous rendez compte qu’une agence immobilière vous propose un prix de vente trop élevé. N’hésitez pas à faire appel à une autre agence dans le but de comparer l’estimation et surtout écouter les arguments qui permettent de justifier ce prix.

Essayez d’abord de le vendre off market

Si vous avez l’intention de vendre un bien immobilier à un prix sensiblement plus élevé que les autres objets en vente actuellement sur le marché, vous pouvez toujours tester la fourchette haute de prix en off market.
Vendre en off market signifie que vous n’affichez pas votre maison ou votre appartement sur les portails immobiliers. Vous utilisez uniquement le réseau d’une agence immobilière pour proposer directement auprès d’acheteurs ciblés votre bien.
Grâce à cette méthode, vous avez la possibilité de voir la position des acheteurs potentiellement intéressés vis-à-vis de votre bien.
Si les acheteurs venaient à ne pas répondre favorablement à votre prix, vous saurez qu’il faudrait le baisser avant sa mise en vente sur les portails immobiliers en ligne.

Le « off market » permet de mettre en avant-première un objet et de le tester avant sa mise en vente sur le marché en Suisse. Il s’agit d’une bonne opportunité pour un vendeur de se rassurer sur le prix qu’il désire obtenir tout en étant adéquation avec les attentes des acheteurs sur le marché.