Quelles sont les démarches pour vendre un bien immobilier loué (en location) en Suisse ?

Lorsqu’un propriétaire veut vendre une maison ou un appartement avec un locataire dedans, plusieurs scénarios peuvent se présenter :
– Le propriétaire vend son bien immobilier directement au locataire.
– Le propriétaire vend son bien immobilier à un tiers (avec résiliation du contrat de bail du locataire).
– Le propriétaire vend son bien immobilier à un tiers (qui conserve le bail en cours du locataire après la vente).
Quelles démarches suivre pour réussir à vendre une maison ou un appartement avec un locataire dedans en Suisse ? Quelles sont les étapes à suivre et les règles à respecter ?

Est-il possible de vendre sa maison ou son appartement avec un locataire dedans en Suisse ?

Résilier un contrat de bail à durée indéterminée pour un appartement ou une maison est tout à fait possible en tout temps. Il est bien évidemment indispensable de respecter les délais et les termes légaux conventionnels y relatifs.
Généralement, le délai de congé habituel est de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail. Si un contrat a été conclu avec un renouvellement d’année en année, il est possible de le résilier pour l’échéance, soit un préavis de 3 mois pour la fin d’un mois.
La résiliation d’un bail est valable dès le moment où le bailleur a un but sérieux qui respecte le principe de la bonne foi.
Une résiliation peut être considérée comme abusive lorsqu’il s’agit d’un congé par exemple purement chicanier, dont le motif n’est qu’un simple prétexte pour ennuyer le locataire.

Le locataire a-t-il la possibilité d’annuler la demande de congé/résiliation entreprise par un propriétaire en Suisse ?

Une annulation de congé est possible pour le locataire dès le moment où celui-ci arrive à prouver que la résiliation est considérée comme abusive par le bailleur pour de justes motifs.
Voici quelques exemples :
– Le bailleur dépose le congé dans le seul but de le contraindre à acquérir le bien immobilier.
– Le bailleur dépose le congé uniquement car il n’apprécie pas le locataire et uniquement pour lui porter préjudice.
– Le bailleur dépose le congé suite à des tensions de voisinage.

Mettre en vente une maison ou un appartement, est-ce un juste motif de résiliation d’une location ?

Résilier un bail dans le cadre d’une vente immobilière est considérée généralement comme un juste motif. En effet, donner un congé pour l’échéance en vue de vendre un bien dans les meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi.
A cet égard, il faut savoir qu’un bailleur qui a résilié un contrat de bail dans le but de vendre son bien sans avoir au préalable entrepris une quelconque démarche n’est pas considéré également comme abusif.
En effet dès le moment où le propriétaire veut vendre son bien (en être libéré de tout locataire) dans le but d’en obtenir un prix plus élevé, il n’est pas rare de voir qu’un bailleur attende le moment de la libération de la maison ou de l’appartement par le locataire pour entreprendre les démarches de vente.

Comment vendre un bien immobilier en location avec un locataire dedans en Suisse ?

Lorsqu’un bailleur souhaite vendre son logement actuellement en location, il dispose de plusieurs options :
1. Il vend directement son bien immobilier au locataire.
2. Il résilie le bail du locataire pour le vendre à un tiers.
3. Il vend son bien immobilier à un tiers sans résilier le contrat de bail du locataire (transfert du bail en l’état au nouveau propriétaire qui poursuit la location).

1. Vendre un bien immobilier directement au locataire

Quelles sont les démarches à entreprendre lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier directement au locataire ?
Voici les étapes à suivre :

Etape 1 : Se mettre d’accord sur un prix de vente commun et trouver un notaire

Lorsqu’un propriétaire et un locataire se mettent d’accord pour réaliser une transaction immobilière concernant un bien immobilier en commun, il est indispensable qu’ils se mettent d’accord sur un prix.
Trouver un accord n’est pas toujours aisé, mais dès le moment où celui-ci a été trouvé, il convient de prendre contact avec un notaire afin d’officialiser les démarches du transfert de propriété.

Etape 2 : Signer l’acte de vente officiel chez le notaire

Après avoir convenu d’un prix commun, le notaire se charge d’officialiser la transaction immobilière dans les termes convenus.
L’acte de vente devient officiel uniquement lorsque les deux parties ont signé l’acte authentique.
C’est seulement après que le transfert de propriété peut s’opérer auprès des différents organismes (registre foncier, etc…).

2. Vendre un bien immobilier à un tiers (avec résiliation du contrat de bail du locataire) 

Quelles sont les démarches à entreprendre lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier à un tiers (qui n’est pas le locataire) ?
Voici les étapes à suivre :

Etape 1 : Résilier le contrat de bail du locataire

Pour vendre une maison ou un appartement avec un locataire dedans en Suisse, la première étape consiste à résilier le contrat de bail du locataire tout en respectant les délais et les termes légaux conventionnels.
Pour rappel, le délai de résiliation est habituellement de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail.
Si le contrat de location a été conclu avec un renouvellement d’année en année, il est possible de le résilier à l’échéance, soit un préavis de 3 mois pour la fin d’un mois.

Droit de préemption : Ce qu’il faut savoir

Le droit de préemption est un privilège accordé à une personne qui a la possibilité d’acquérir un certain bien en priorité (en premier), dès lors que celui-ci est mis en vente sur le marché.
Dans le cas d’une maison ou d’un appartement en location, le locataire a le privilège d’avoir la priorité sur n’importe quel autre acheteur et doit se voir proposer le bien à la vente en premier.
Celui-ci est en droit d’accepter ou de refuser la proposition sans aucune contrepartie.

A savoir
Actuellement dans le droit suisse, aucune mesure ne reconnaît pleinement ce droit de préemption.
Le propriétaire d’un bien immobilier n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur ses démarches en vue de la vente d’un logement en location
Cependant dans certains cantons comme Genève, des dispositions sont de mises et permet au locataire d’être prioritaire en vue d’une potentielle acquisition dans des conditions bien précises (exemple : le locataire doit y habiter depuis minimum 3 ans).

Etape 2 : Démarrer la vente avec l’appui d’une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse

Après que le bail du locataire soit résilié, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière reconnue pour vendre rapidement et au meilleur prix.
Grâce aux compétences et aux connaissances d’un agent immobilier professionnel, toutes les démarches sont entreprises de la bonne façon pour réussir une vente immobilière dans les meilleures conditions.
L’objectif d’un courtier immobilier est d’accompagner un propriétaire de l’estimation immobilière jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Pour en savoir plus et connaître les démarches précises qu’une agence immobilière réalisent pour vendre un bien immobilier en Suisse, vous pouvez consulter l’article suivant : Vendre sa maison en Suisse.

Etape 3 : Signature de l’acte de vente officiel chez le notaire

Après résiliation du bail du locataire (avec respect des délais et des termes légaux) et après qu’un nouvel acheteur soit trouvé pour acquérir le bien immobilier initialement loué, il convient de signer l’acte de vente officiel chez le notaire.
Dès que les deux parties ont signé l’acte authentique de vente, la vente est considérée comme officialisée.
L’acquéreur a acheté donc son nouveau logement (précédemment loué).
Il est ensuite libre de décider s’il souhaite y habiter ou au contraire démarrer un nouveau contrat de location avec un nouveau locataire.

3. Vendre un bien immobilier à un tiers (avec conservation du contrat de bail du précédent bailleur)

Quelles sont les démarches à entreprendre lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier à un tiers et que celui-ci souhaite conserver la location actuellement en cours ?
Voici les étapes à suivre :

Etape 1 : Informer le locataire de la volonté de vendre le bien immobilier loué

La première étape consiste à informer le locataire de la volonté de vendre le bien immobilier actuellement loué.

Lors de cette discussion, il convient de savoir si le locataire souhaite partir ou souhaite éventuellement rester dans le logement si le prochain propriétaire serait prêt à conserver le contrat de location actuellement en cours.
Après avoir eu acte des souhaits du locataire, le propriétaire peut entreprendre les premières démarches de vente (avec option de conservation du contrat de location si souhaité par le prochain propriétaire).

Etape 2 : Démarrer la vente avec l’aide d’une agence immobilière professionnelle et reconnue en Suisse

Dès qu’une agence immobilière a été trouvée et qu’elle a entrepris toutes les démarches pour vendre rapidement et au meilleur prix, il peut arriver que le nouveau propriétaire souhaite conserver le bien immobilier en location.
Dans ce cas de figure, le bien immobilier précédemment loué va continuer sa location sans mettre fin au bail. Le bail est simplement transféré directement au nouveau propriétaire qui hérite des droits et obligations du locataire précédent, conformément à la loi et aux clauses du contrat.